УДК 338

 

О. О. Павлишина,

аспірант, Національний університет державної податкової служби України

 

Проблема оновлення житлового фонду

 

 

Запропоновано методику визначення реального стану зношення житлового фонду. На основі проведеного  аналізу виявлено існуючі проблеми і надано пропозиції щодо їх вирішення.

 

The method of determination of the real state of housing fund is offered. On the basis of the conducted analysis found out existent problems and given suggestion in relation to their decision.

 

 

Актуальність проблеми. Стан житлового будівництва і задоволення громадян житлом – це одна з найбільш актуальних та, одночасно, найменш врегульованих проблем Української економіки. В Україні на одного громадянина в середньому припадає всього близько 23,5 квадратних метрів житла (таблиця 1. Житловий фонд України) це майже вдвічі менше, ніж у Європі, і втричі, ніж у США. На квартирному обліку в Україні перебуває близько 1,3 млн. сімей.

 

Таблиця 1. Житловий фонд України

 

Така ситуація потребує негайного втручання держави в дану ситуацію. Аналіз наукових досліджень і публікацій. Цілий ряд положень з проблем житлового забезпечення громадян України знайшли своє висвітлення в працях українських науковців О.О. Пшик-Ковальської, В. І. Кравченка, К.В. Паливоди та інших.

Мета роботи. Метою даного  дослідження є вивчення сучасного стану забезпеченості населення України житлом, проведення аналізу стану житлового фонду в Україні та пошук методики, яка б дала можливість реально оцінити сучасний стан, та надала б змогу усунути проблеми в даному секторі.

Виклад основного матеріалу дослідження.   Значна проблема в Україні, що впливає на надзвичайно низький рівень забезпеченості населення житлом пов’язана і зі зношенням житлового фонду, який давно вийшов за рамки дозволеного, особливо в будинках, що зводилися понад півстоліття тому. Так, темпи відновлення житлового фонду на даний момент становлять близько ста років (середній термін служби будинку 50 років). 

На сьогодні «Хрущовки», які на момент їх будівництва розташовувалися на  окраїнах міст, опинилися в центрах і навіть в престижних районах, що не аби як відзначається на ціні квартир, а тим більше земельних ділянок та прибудинкових територіях.

Близько 90% житлового фонду України — це будинки, побудовані в 70-80 – х   роках минулого століття. Більшість таки будинків перебувають в аварійному стані.

Згідно з даними Держстату, площа введеного за 2011 рік в експлуатацію житла в Україні становила 9,41 млн. кв. м, що всього на 0,8% перевищує показник попереднього року.

В 2012 році, згідно з даними Мінрегіону, в Україні заплановано введення в експлуатацію близько 10 млн. квадратних метрів  житла. Цей показник — і досі більш як удвічі нижчий порівняно з піковим 1987 роком (21,3 млн. квадратних метрів).

Залежно від регіону країни житло будується вкрай нерівномірно. Різниця між найкращим (Київ) і найгіршим (Запорізька область) регіонами — майже 25-разова.

Питання забезпеченості житлом значно ускладнюється незадовільним технічним станом і низькою якістю довоєнного та післявоєнного житлового фонду, збудованого в 30 – 50-х роках минулого століття за проектами перших масових серій крупно панельних, блочних цегляних будинків. Так, для прикладу, в м. Рівне будинки 1923 року (цегляний, покрівля шиферна, централізоване опалення, холодне водопостачання,  каналізація, природний газ) становлять більш ніж 10 % у питомій вазі житлового фонду міста.

Пропонуємо проведення короткого аналізу, який дозволить швидко та без затрат визначити реальний стан житлового фонду кожного міста, та визначити економічно вигідні та обґрунтовані шляхи усунення проблем.

Оцінка нерухомості передбачає врахування багатьох факторів, основним з яких, ймовірно, слід вважати знос або ступінь збереження (100 % - x %, де x - відсоток зносу) будівлі при звичайному (типовому) використанні можна розрахувати спрощеним способом – за співвідношенням граничного терміну його служби і фактичного хронологічного віку або за темпами втрати цінності за кожні 10 років експлуатації при середніх типових умовах використання:

 

Таблиця 2. Оцінка нерухомості

 

Отже за допомогою елементарної підстановки можливо отримати значення зносу житлового будинку. Після отриманого значення зносу маємо змогу оцінити стан будівлі.

 

Таблиця 3.  Оцінка стану будівлі взалжності від загального фізичного зносу

 

Наступний крок – це визначення можливих методів усунення несправностей, які найбільш точно відповідали рівню зносу будівлі. Нижче наведено залежності фізичного зносу будівлі від періоду його експлуатації та можливі методи усунення несправностей при різних видах ремонту об'єктів нерухомості:

 

Таблиця 4. Залежність фізичного зносу будівлі від періоду його експлуатації та можливі методи усунення

несправностей при різних видах ремонту об'єктів нерухомості

 

Для прикладу візьмемо п’ятиповерховий, цегляний будинок, холодне водопостачання, гаряче водопостачання, каналізація, центральне опалення, газ введений в експлуатацію 1964 року,  максимальний термін його експлуатації визначено 100 років. Станом на 2010 рік даний будинок експлуатується 46 років.  Підставляємо дані в таблицю 1 даного питання, і отримуємо значення 0,25 тобто будинок зношеним є лише на 25 %. Скориставшись наступною таблицею отримуємо експлуатаційний стан будинку на рівні «Задовільний».

І останнім пунктом даного аналізу є визначення методів усунення порушень, які найбільше доречні та економічно обґрунтовані для даного прикладу. З останньої таблиці зрозуміло, що в даній ситуації можливі значні пошкодження незмінних елементів будівлі незначні, несправності та пошкодження незмінних та змінних елементів будівлі усуваються за рахунок поточного та капітального ремонтів. При капітальному ремонті можуть виконуватися роботи по підвищенню рівня благоустрою будівлі.

Висновки. Проводячи аналіз, не варто забувати про те,  що кількість земельних ділянок під будівництво у містах є обмеженою, тому будівництво нового  житла є проблематичним.

Провівши вище запропонований аналіз по місту Рівне та Кременчук стало зрозуміло, що  близько 60-70 % житлових будинків обох міст, ще не зовсім вичерпали свій ресурс, але інженерне устаткування (електропроводка, водопровід, каналізація, потребує повної зміни). Крім того ми вважаємо, що продовження експлуатації п'ятиповерхівок першого покоління є економічно невигідним, адже слід нагадати, що вони будувалися тимчасово і їх знесення планувалося набагато раніше.

Тому, на наш погляд, експлуатація будинків, які за результатами проведеного аналізу отримують характеристику свого стану «Задовільне», «Менш як задовільне», «Незадовільне», «Старе», «Непридатне (аварійне)» є економічно необґрунтованим.

Густота забудови дозволяє розмістити в цих районах значно більше квартир за допомогою підвищення поверховості. Крім того, п’ятиповерхові будівлі є недостатньо  щільні, і в масштабах кварталу з'явиться можливість робити прибудови, які за площею будуть значно більші за колишні будови. Такі дії нададуть можливість збільшити кількість земельних ділянок для забудови і усуне протизаконну забудову парків, скверів, дитячих майданчиків, тощо, що зараз зустрічається часто та викликає незадоволення серед громадян, а також надасть можливість громадянам, які проживають у застарілому житлі часто непридатному для життя можливість отримати оновлене житло на яке в середньостатистичної сім'ї  коштів не вистачає за умови отримання середньомісячної заробітної плати по місту.

Проблема у житловому фонді є однією з причин зменшення населення, оскільки саме житло є надзвичайно важливим обмежуючим фактором народжуваності при плануванні сім'ї.  

 

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРА

1. Кравченко В.І., Паливода К.В. Фінансування будівництва житла: Новітні тенденції. Ч. 1 – К.: Вид. Дім „Києво-Могилянська академія”, 2006. – 175 с. (Вирішуємо житл. Пробл.).

2. Кравченко В.І., Паливода К.В. Фінансування будівництва житла: Новітні тенденції. Ч. 2 – К.: Вид. Дім „Києво-Могилянська академія”, 2006. – 131 с. (Вирішуємо житл. Пробл.).

3. Інформаційні матеріали до дискусії «Доступне та комфортне житло: як працюють механізми зниження ставок за кредитами на придбання та ремонт житла?» http://www.finrep.kiev.ua/download/infopaper_pc_14jun12_ua.pdf

4.  http://www.ukrstat.gov.ua/

 Стаття надійшла до редакції 10.10.2012 р.