УДК 69.003: 658.157: 330.33.01

 

Н. В. Бондарчук,

аспірант кафедри економічної теорії,

Київський національний університет будівництва і архітектури, м. Київ

 

ЕКОНОМІКО-ІНСТИТУЦІОНАЛЬНІ АСПЕКТИ ФОРМУВАННЯ ДЕВЕЛОПМЕНТУ ЯК ІННОВАЦІЙНО-ІНВЕСТИЦІЙНОЇ ІНФРАСТРУКТУРИ БУДІВЕЛЬНОЇ ГАЛУЗІ

 

N. V. Bondarchuk,

рostgraduate student of the Department of economic theory,

Kyiv National University of Construction and Architecture, Kyiv

 

ECONOMIC AND INSTITUTIONAL ASPECTS OF THE DEVELOPMENT FORMATION AS AN INNOVATIVE INVESTMENT INFRASTRUCTURE IN THE CONSTRUCTION INDUSTRY

 

В статті узагальнено еволюційну траєкторію тлумачення та застосування дефініції «будівельний девелопмент» в аспекті змісту передінвестиційної фази будівельного проекту. Виявлено напрями вдосконалення існуючих підходів та аналітичних технологій ідентифікування стану мікросередовища будівельного проекту та його провідних учасників. Окреслено теоретичне підґрунтя функціонування девелопменту як інноваційно-інвестиційної інфраструктури будівельного комплексу. Обґрунтовано актуальність визначення потенціалу успішності управлінського рішення та потенціалу успішності девелопменту інвестиційно-будівельного проекту. Відображені фактори та ризики, що сприяють невдачі девелоперських проектів в будівельній галузі. Результати роботи дозволяють топ-менеджменту підрядних підприємств  здійснювати ефективний моніторинг, структуризацію та маневрування  активами підприємств підрядного будівництва в процесі їх операційної діяльності, дають обґрунтовану можливість скоригувати економічну стратегію та параметри виробничо-господарського портфеля будівельних підприємств.

 

The article is generalized the evolutionary trajectory of interpretation and application of the definition of "construction development" in the aspect of the content of the pre-investment phase of the construction project. The directions of improvement of existing approaches and analytical technologies for identifying the micro-environment of a construction project and its leading participants are revealed. The theoretical basis of the functioning of the development as an innovation and investment infrastructure of the building complex is outlined. The urgency of determining the potential of the success of the management decision and the potential of the development success of the investment and construction project is substantiated. The factors and risks that contribute to the failure of development projects in the construction industry are shown.The results of the work allow the top management of Contracting companies to carry out effective monitoring, structuring and maneuvering assets of the enterprises contractors construction in the course of their operating activities, give reasonable opportunity to adjust economic strategy and the parameters of production and economic portfolio construction enterprises.

 

Ключові слова: девелопмент, будівельний проект, підприємство, підрядне будівництво, ризик.

 

Keywords: development, construction project, enterprise, contract construction, risk.

 

 

Постановка проблеми. Збільшення впливу ринкових механізмів в економіці України, поглиблення інтеграційних процесів і вихід на світові ринки в результаті переходу від планової економіки до ринкових форм господарювання, посилили перед вітчизняними підприємствами завдання досягнення та утримання високого рівня конкурентоспроможності. Вирішення даної задачі вимагає глибокого функціонального аналізу та прийняття на його основі виваженого багатокритеріального структурованого рішення з використанням механізму оцінки ефективного формування та використання ресурсів будівельних підприємств як специфічних операційних систем девелоперського управління.

Вимогою побудови економічної моделі інвестиційного забезпечення будівельного підриємства є використання множинного набору факторів діяльності (в тому числі рівнь формування девелопменту як інноваційно-інвестиційної інфраструктури будівельного проекту), що має подвійне призначення: з одного боку – виступає як об’єктивний індикатор рівня конкурентоспроможності підприємства, що дозволяє інвестору мати чітке уявлення про рівень інвестиційної привабливості підприємства як об’єкта зовнішнього інвестування; з іншого боку – як інструмент діагностики стану виконання інвестиційної програми та прийняття відповідних функціонально-інвестиційних рішень;

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Вагомий внесок у теоретичне обґрунтування і практичну розбудову парадигм девелоперського управління зробили такі видатні зарубіжні та вітчизняні науковці, серед яких: К. Балтроп (С. Barltrop), Дж. Барні (J.B. Barney), К. Дітц (С. Dietz), П. Друкер (Peter F. Drucker), Р. Каплан (Robert S. Kaplan), Дж.Б. Куінн (James Brian Quinn), Г. Мінцберг (Henry Mintzberg), Д. Нортон (David P. Norton), Е. Пенроуз (Edith Elura Tilton Penrose), К. Прахалад (Coimbatore Krishnarao Prahalad), М. Чоудрі (M. Chaudhry), Г. Хамел (Gary Hamel), І. Бланк, Г. Кіндрацька, О. Мендрул, І. Рєпіна, Г. Рижакова, К. Салига, А. Ткаченко, А. Чухно, Г. Швиданенко та інші.

Відзначаючи наукову й практичну значущість внеску названих дослідників, необхідно відмітити, що поширені на сьогоднішній день методичні та прикладні розробки не надають керівництву підприємств підрядного будівництва обґрунтованої відповіді на питання - яким чином слід диференціювати, структурувати, розподіляти та управляти власними активами, щоб якомога раціональним шляхом узгодити їх із виробничо-технологічною сутністю та економічними характеристиками господарського портфеля на засадах девелоперського управління.

Метою статті є розвиток теоретико- методичних засад, системних підходів та практичних рекомендацій щодо впровадження в практику будівництва прикладної технології, яка має надати належне економіко-управлінське та інформаційно-аналітичне обґрунтування змісту процесів ритмічності та результативності перебігу передінвестиційної фази будівельного проекту, що готується та втілюється у форматі сучасного девелопменту.

Відповідно до поставленої мети визначено сукупність основних завдань дослідження, спрямованих на її досягнення, а саме:

– узагальнити еволюційну траєкторію тлумачення та застосування дефініції «будівельний девелопмент» в аспекті змісту передінвестиційної фази будівельного проекту;

– виявити напрями вдосконалення існуючих підходів та аналітичних технологій ідентифікування стану мікросередовища будівельного проекту та його провідних учасниківє

 Об’єктом дослідження обрана спроможность стейкхолдерів реалізувати власні стратегічні та тактичні цілі будівельного девелопменту в мультипроектному середовищі реалізації будівельних інвестиційних проектів та програм.

Предметом дослідження визначено науково-методичні засади та складові прикладної технології формалізованої оцінки передінвестиційної фази будівельного проекту, спеціально адаптованої до :

– умов середовища впровадження будівельних інвестиційних проектів;

– сучасних вимог економічного девелопменту у підрядному будівництві;

Виклад основного матеріалу дослідження. Девелопмент - форма організації та управління розвитком об'єктів нерухомості. Саме слово девелопмент в його первинному значенні перекладається з англійської— development — розвиток, розробка, створення, освоєння, формування, будівництво, подія, вдосконалення, зростання, розширення, розгортання, забудова, удосконалення, проектування, еволюція, покращення, прояв, обставина, доведення, підприємство, підготовчі роботи, нове будівництво, підготовка родовища, виведення, оброблювана ділянка землі, висновок; з німецької — Entwicklung — розвиток, прояв, розробка, створення, конструкція, розгортання, зміна, конструювання, модернізація, проект, проектування; з французької — developpement — розвиток (міцний, довготривалий, тривалий, тривалого користування, довговічний, надійний).

У вітчизняній літературі [1-5] поняття "девелопмент" найчастіше асоціюється з інвестиційно-будівельною діяльністю і розглядається як виконання будівельних, інженерних, земляних та інших робіт на поверхні, над або під землею, а також здійснення інших матеріальних змін у використанні будівель або ділянок землі. Узагальнюючи еволюційну траєкторію тлумачення та застосування дефініції «будівельний девелопмент» в аспекті змісту передінвестиційної фази будівельного проекту, слід виокремити його понятійну сутність та багатоаспекність застосування.

1)Девелопмент означає розвиток нерухомості - проведення будівельних, інженерних та інших операцій над нерухомим майном, що ведуть до якісних змін в землі, будівлях і спорудах.

2)Девелопер - підприємець, що отримує свій прибуток від створення об'єктів нерухомості (девелопменту), для чого він виступає в якості:

– автора ідеї проекту, що створювати і де;

– набувача земельної ділянки під забудову;

– організатора проектування об'єкта (ліцензованими проектантами), наймача генпідрядника (з ліцензією на виконання функцій генпідрядника), керуючих нерухомістю (при необхідності);

– фінансує сам або залучає у разі необхідності інвестиції.

3) Девелопер - це той, хто очолює будівництво, управляє ним, беручи на себе ризики. Головне завдання девелопера полягає в тому, щоб домогтися максимального збільшення вартості проекту.

4) Девелопмент - це будь-яка підприємницька діяльність, пов'язана з реконструкцією або зміною існуючої будівлі чи земельної ділянки, що призводить до збільшення їх вартості. У принципі, девелопментом є не тільки будівництво і реконструкція, а й ремонт будівлі або приміщення - в тому випадку, якщо він підвищує ціну продажу або орендну ставку. Такий девелопмент називається реновація.

5) Девелопмент - це процес реалізації проекту. Девелопментом займаються компанії, які інвестують кошти в будівництво і / або керують даним процесом.

У світі вже давно визнано, що управління проектами - особлива область менеджменту, застосування якої дає відчутні результати. Професіонали в цій галузі високо цінуються (у США це третя за величиною середньої оплати професія після юристів і лікарів), а сама методологія управління проектами стала фактичним стандартом управління на багатьох тисячах підприємств і застосовується в тій чи іншій мірі практично у всіх великих корпораціях. У минулому році прийняті стандарти управління проектами ANSI, розроблено проект стандартів управління проектами ISO 10006.

Проект - це тимчасове підприємство, призначене для створення унікальних продуктів або послуг. «Тимчасове» означає, що у будь-якого проекту є початок і неодмінно настає завершення, коли досягаються поставлені цілі, або виникає розуміння, що ці цілі не можуть бути досягнуті. «Унікальних» означає, що створювані продукти або послуги істотно відрізняються від інших аналогічних продуктів і послуг [ 3; 17].

У будівництві Проектом часто називають будівництво або реконструкцію певного об'єкта. Хоча, нерідко проект закінчується без будь-яких будівельних робіт. Так, наприклад девелоперська компанія може створити юридичну особу, придбати на нього земельну ділянку або приміщення / будівлю і оформити дозвільні документи на проведення будівельних робіт. Після чого «проект» може бути проданий, внаслідок чого "девелопмент" не відбудеться.

Управління проектами - це застосування знань, досвіду, методів і засобів до робіт проекту для задоволення вимог, що пред'являються до проекту, і очікувань учасників проекту. Щоб задовольнити цим вимогам та очікуванням, необхідно знайти оптимальне сполучення між цілями, термінами, витратами, якістю та іншими характеристиками проекту.

Будівельний девелопмент необхідно розглядати з точки зору двох взаємопов'язаних значень:

1) як якісне перетворення нерухомості, що забезпечує зростання її вартості;

2) як професійну діяльність з організації та управління процесами девелопменту, що включає в себе наступні етапи:

- ініціювання проекту розвитку нерухомості;

- оцінка ініціативи;

- забезпечення правових можливостей реалізації проекту та розробка схем фінансування;

- розробка техніко-економічного обґрунтування і проектування;

- узгодження проекту з органами державного контролю;

формування системи договірних зобов'язань учасників реалізації проекту;

- впровадження проекту;

- розпорядження результатами проекту.

У світовій практиці розрізняють два основних види девелопменту - fee-development (девелопмент за винагороду) і speculative- (equity -) development (комерційний девелопмент). У структурі останнього часто виділяють conversion-development (поліпшення об'єкта нерухомості), merchant-development (будівництво об'єкта і продаж на будь-якій його стадії), land-development (господарське або житлове освоєння земельних ділянок) і built-to-suit (будівництво об'єкта нерухомості для себе). До комерційного девелопменту іноді і відносять built-to-suit, хоча цей вид діяльності не має на меті отримання прибутку.

Щодо структурної організації на даний час в Україні можна виділити три типи девелоперів:

1) девелопер "західного" типу - організатор процесу, що віддає перевагу залучати сторонні організації для вирішення тієї чи іншої задачі. Як правило, він має добре підготовлену маркетингову службу і на досить високому професійному рівні вміє працювати з залученими капіталом. Його бізнес-процеси добре налагоджені. Такий девелопер легко перебудовується при зміні кон'юнктури ринку. До його недоліків можна віднести велику залежність від зовнішнього середовища;

2) девелопери типу вертикально інтегрованого холдингу мають у своєму складі всі необхідні будівельні потужності і великий штат персоналу. В основному такі девелопери перетворилися з будівельних трестів і управлінь радянського періоду. Основний упор в таких компаніях робиться на будівельний процес, вони відносно незалежні від несприятливих змін ринку. Недоліками компаній такого роду є негнучкість організаційної структури і залежність від обсягу пропозиції земельних ділянок для забудови;

3) девелопери типу горизонтально інтегрованого холдингу є девелоперським бізнес-підрозділом великих фінансово-промислових груп, утвореним в результаті освоєння цими групами нових привабливих видів бізнесу. Такі девелоперські компанії будують відносини з іншими бізнес-підрозділами своєї групи на ринковій основі. Усередині групи часто присутня внутрішній ринок капіталу. З нашої точки зору, такі компанії найбільш стійкі па ринку і пристосовані до несприятливих коливань попиту та пропозиції.

Девелопмент нерухомості з погляду його матеріально-речового змісту включає в себе дві основні складові:

- проведення будівельних або інших робіт над будівлями і землею;

- зміна функціонального використання будівель або землі.

Результатом діяльності девелопера є матеріальні зміни об'єкта нерухомості, що тягнуть за собою зміну його цінності тільки в тому випадку, якщо вони забезпечують появу об'єкта, який володіє споживчими якостями, відповідними вимогам ринку. Таким чином, зростання цінності забезпечується не якими фізичними перетвореннями, а тільки такими, при яких земельну ділянку як об'єкт нерухомості набуває новий ринковий статус, істотно вище попереднього. Разом з тим основний зміст діяльності девелопера полягає не в даному зміні, а в організації цих змін.

Якість організаційно-технологічних рішень забезпеченні надійності та безпеки будівництва залежить від готовності команди девелрпера до управління проектом до його успішного втілення.

Належний стратегічний та поточний контроль реальної (експертно-зваженої) вартості активів та їхніх джерел забезпечує справедливу основу для виміру фактичного (чи прогнозованого) стану підприємства щодо раціональності упорядкування та використання його ресурсного потенціалу. На порядку денному постає питання – в якій мірі традиційно вживана і стандартизована у фінансовій звітності структуризація активів на складові та елементи відповідає ринковим потребам підприємств?

За даними Державної служби статистики України (табл. 1) вітчизняні будівельні підприємства щорічно мають негативні показники рентабельності активів або, так звану, віддачу на вкладений капітал (співвідношення власного капіталу та обсягу залучених коштів /довгострокові + поточні зобовязання).

 

 

Джерело: сформовано автором за даними Державної служби статистики [6].

 

Аналіз стану підприємств будівельного комплексу та підрядного будівництва, зокрема, доводить, доцільність орієнтації менеджменту цих підприємств на сучасну парадигмальну конструкцію підходів до управління активами підприємства та інструментарію досягнення конкурентних переваг підприємств на базі девелоперського управління активами (ресурсами стейкхолдерів проекту).

За результатами досліджень [1; 4; 5] успішність девелоперського управління визначнється як надійність досягнення кінцевого результату, передбаченого плановим завданням, визначається пасивною та активною складовою. Де пасивна складова – це діапазон сприятливих значень параметрів, визначених на етапі планування, а активна складова – це діапазон якого реально можливо досягнути в реальних умовах виконання робіт. Тобто забезпечення резервів матеріальних та фінансових ресурсів в обґрунтованому розмірі, оснащення робочих місць сучасними  знаряддями праці, забезпечення робіт засобами механізації, підвищення кваліфікаційного рівня робітників – все це сприяє, за інших рівних умов, зростанню рівня надійності. Відповідно, організаційно-технологічна складова девелопменту у будівництві визначається рівнем ефективності роботи системи управління, яка забезпечує виконання робіт, дає можливість певною мірою компенсувати негативні наслідки на результати виконання робіт.

Висновки. Суть девелопменту як управління інвестиційним проектом у сфері нерухомості включає в себе вибір економічно ефективного проекту, отримання всіх необхідних дозволів на його реалізацію від відповідних органів влади, визначення умов залучення інвестицій, розробку механізму і форм їх повернення при необхідності, пошук і залучення інвесторів, відбір підрядників , фінансування їх діяльності та контроль за їх роботою, реалізацію створеного об'єкта нерухомості або передачу його в експлуатацію замовнику. З огляду на те, що організація будівництва включає цілий цикл різноманітних процесів, то забезпечення організаційно-технологічної безпеки та надійності будівництва залежатиме від спрямування організаційних, технічних, технологічних рішень і заходів суб’єктів будівельного виробництва на дотримання вимог щодо:

- розробка способів створення резервів часу і ресурсів у складі планових та управляючих рішень;

- формування у складі планових та управляючих рішень дублюючих методів організації та технології виконання окремих комплексів робіт, що забезпечують дотримання прийнятих показників надійності проекту;

- розробка планових та управляючих рішень з урахуванням компенсації можливих зовнішніх впливів..

 

Література.

1. Рєпіна І. М. Активи підприємства: таксономія, діагностика та управління : монографія / І. М. Рєпіна. – К. : КНЕУ, 2012. – 274 с.

2. Швиданенко Г.О. Управління ресурсами підприємства : монографія / За заг ред. Г. О. Швиданенко. – К. : КНЕУ, 2014. – 418 с.

3. Тесля Ю.М. Інформаційна технологія управління проектами на базі ERPP (enterprise resources planning in project) та APE (administrated projects of the enterprise) систем / Ю.М. Тесля, А.О. Білощицький, Н.Ю. Тесля // Управління розвитком складних систем. – 2010. – №1. – С. 16 – 20.

4. Рижакова Г.М. Альтернативні аналітичні інструменти забезпечення економічної безпеки державного інвестування будівельних проектів /Г.М. Рижакова // Управління розвитком складних систем. – 2013. – №16. – С. 203 – 208.

5. Рижакова Г.М. Теоретичні основи розвитку моніторингових і діагностичних систем в управлінні підприємством / Г.М. Рижакова // Шляхи підвищення ефективності будівництва в умовах формування ринкових відносин. - 2013.-№29/2. - С.31-43.

6. Офіційний сайт Державної служби статистики України. [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.ukrstat.gov.ua.

 

References.

1. Ryepina, I. M. (2012), Aktyvy pidpryyemstva: taksonomiya, diahnostyka ta upravlinnya [Assets of the enterprise: taxonomy, diagnostics and management], KNEU, Kyiv, Ukraine. – 274 p.

2. Shvidanenko, G.O. (2014),  Upravlinnya resursamy pidpryyemstva [Management of enterprise resources], KNEU, Kyiv, Ukraine. – 418 p.

3. Teslia, Y.M., Biloschytskyy, А.O., Teslia, N.Y. (2010), “Information technology project management based ERPP (enterprise resources planning in project) and APE (administrated projects of the enterprise) systems”, Management of development of complex systems, vol. 1, pp. 16–20.

4. Ryzhakova, G.M. (2013),“Alternative analytical tools for securing the economic security of public investment in construction projects”, Management of development of complex systems, vol. 16, pp. 203–208.

5. Ryzhakova, G.M. (2013),“The theoretical basis of monitoring and diagnostic systems in business management”, Shlyakhy pidvyschenya efektyvnosty budivnytstva v umovah formuvanya rynkovyh vidnosyn, vol.№29/2, pp. 31-43.

6. The official site of State Statistics Service of Ukraine, available at: http://www.ukrstat.gov.ua (Accessed 20 May 2017).

 

Стаття надійшла до редакції 18.10.2017 р.