ТЕОРЕТИЧНІ ПІДХОДИ ДО ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬ СЕРЕДНІХ І МАЛИХ МІСТ

УДК 332.3-711.4(477.83)

Г. І. Грещук

ТЕОРЕТИЧНІ ПІДХОДИ ДО ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬ СЕРЕДНІХ І МАЛИХ МІСТ

Г. И. Грещук

Теоретические подходы до использования земель средних и малых городов

Стаття присвячена теоретичним питанням організації використання земель середніх і малих міст як основи їх сталого соціально-економічного розвитку. Розкрито сутність раціонального використання земель середніх і малих міст, що в остаточному підсумку призведе до збільшення дохідної частини їх бюджетів і сприятиме якісному вирішенню соціально-економічних проблем населення.

Ключові слова: середні та малі міста, організація використання та охорони земель, ринок земель

Статья посвящена теоретическим вопросам организации использования земель средних и малых городов как основы их устойчивого социально-экономического развития. Розкрыта сущность рационального использования земель средних и малых городов, для увеличения доходной части их бюджетов и будет способствовать качественному решению социально-экономических проблем населения.

Ключевые слова: средние и малые города; организация использования и охраны земель, рынок земли.

Постановка проблеми. В сучасних умовах розвитку суспільного буття дедалі більше проявляється вплив регіональних особливостей економічного характеру на рівень, структуру і ефективність землевпорядкування території і землеустрою, вимірювання площ та визначення меж для господарського використання земельних угідь. Земельна власність у населених пунктах тісно пов'язана з інтересами територіальної громади, держави, інших землевласників, які поєднуються з відповідними напрямами соціально-економічного розвитку міста, що зумовлює багатофункціональність у використанні кожного її об'єкта. Проте сучасні форми і методи ефективного використання земель у населених пунктах не сприяють раціональному розподілу землі між галузями національного господарства, різними землевласниками і землекористувачами. За умов, коли відтворювальний процес у трансформаційному суспільстві характеризується нестабільністю, держава втратила важелі на розвиток окремих галузей, а регулювання використання земель на рівні середніх та малих міст ще не сформувалося як цілісна система, втрачаються оптимальні структурні пропорції та просторові пріоритети соціально-економічної сфери країни, руйнується її інфраструктурна складова, загострюється проблема економічної та екологічної безпеки як окремих територій так і країни в цілому.

Аналіз останніх джерел та публікацій. Питанням які пов’язані з узагальненням проблем управління земельними ресурсами у населених пунктах та розробці стратегії формування земельних відносин присвячені фундаментальні та прикладні дослідження українських вчених-регіоналістів. Результати досліджень з даних питань деякою мірою розкрито в наукових працях як вітчизняних, так і зарубіжних вчених, зокрема І. К. Бистрякова [1], Б.М. Данилишина [2], О.І. Дація [3], І.Р. Михасюка [4], М. Г.Ступеня [5], М. А. Хвесика [6], та інших. У цих роботах закладене методологічне та методичне підґрунтя для дослідження проблем формування земельних відносин і регулювання використання земель на мезорівні. Водночас складність процесів прискорення впливу земельної власності на розвиток населених пунктів з формуванням нової ефективної системи управління земельним фондом перебуває лише на початковому етапі.

Використання основного матеріалу. Об’єктивний характер ринкових трансформацій у регіонах України обумовлює пріоритетні завдання просторового розвитку з метою врівноваження пропорцій регіональних процесів та необхідність реформування земельних відносин в усіх сферах регіонального господарського комплексу. Важливим напрямом розв’язання регіональних проблем соціально-економічного розвитку є ефективне регулювання використання земель середніх і малих міст. Питання необхідності формування механізму регулювання земельних відносин у регіонах України зумовили доцільність розробки його методологічного та методичного забезпечення на основі об’єктивної оцінки проблемності регіонів за певною сукупністю ознак з екологічною адаптацією до навколишнього природного середовища та збереження довкілля, розробки нових принципових підходів до виявлення існуючих резервів розширеного відтворення земельного фонду, котрі базуються на вдосконаленні інституціональних та організаційних основ використання потенціалу регіональних господарських систем.

Важливість цих процесів посилюється специфічними умовами ринкової економіки, насамперед монополізацією виробництва, посиленням інформаційних процесів, інвестиційної та інноваційної діяльності. Доведено, що серед регіональних господарських систем особлива увага належить населеним пунктам, оскільки побудова соціально орієнтованої ринкової економіки пов’язана зі зростанням людського чинника та якості життя населення, що надає середнім і малим містам, центрам виробничого, інтелектуального й культурного потенціалу, особливої ваги.

Перехід до ринкової економіки з широким розгортанням приватизації земель, розширенням прав органів місцевого самоврядування в галузі регулювання земельних відносин, скороченням державного фінансування розвитку міст, зумовив необхідність зміни структури земельних відносин та методів їх реформування. У ході земельної реформи в Україні більшість середніх і малих міст фактично змінила свої межі, а юридично їх не закріпила. Проте розвиток міст без юридичного оформлення меж в умовах існування державної, комунальної власності на землю спричиняє багато соціальних, економічних і екологічних проблем, а саме: наявності в межах населених пунктів постійного ринку; концентрації різних галузей виробництва; регулярності обмінних зв'язків з навколишніми населеними пунктами; формуванні власності територіальних громад; оподаткуванням землекористування тощо.

Сьогодні в Україні практично немає глибоких досліджень щодо впливу земельної власності на розвиток населених пунктів та вибору механізму рентної політики використання земель міст. Донедавна відносини земельної власності асоціювалися із сільським господарством, де земля є основним засобом виробництва і розглядається як поверхня, що має певне місце розташування і певну якість ґрунту, які спричиняють утворення певного виду ренти (диференційної, абсолютної та монопольної). Земельна власність у містах теж спричиняє утворення рентного доходу, проте в містах його природа дещо інша.

Цінність земель міст полягає в їх здатності приносити додатковий прибуток, який виникає у населених пунктах завдяки зручності місце розташування відносно ринків ресурсів і збуту та інфраструктурному облаштуванню території. Земля в містах розглядається не як засіб (ресурс) виробництва, що притаманно сільськогосподарському виробництву, а як просторовий базис забезпечення життєдіяльності і включає простір, що знаходиться під нею і над нею [7]. Визначено, що земельна власність у населених пунктах тісно пов'язана з інтересами територіальної громади, держави, інших землевласників, які повинні пов'язуватися з відповідними напрямами соціально-економічного розвитку міста, що зумовлює багатофункціональність у використанні кожного конкретного об'єкта земельної власності, а також можливість їх використання різними суб'єктами у різний спосіб протягом періодів, які можуть як збігатися, так і не збігатися. У цих умовах, земельна власність тісно пов'язана з потребою в розміщенні певного виду діяльності в певному місці, а це спричиняє необхідність найбільш ефективного використання земельної ділянки, що досить часто перевищує особисті можливості власника. З одного боку, практично завжди останній використовує збудовані містом чи іншими власниками об'єкти інфраструктури, розміщені за межами його земельної власності, а з іншого боку, діяльність конкретного власника також має вплив на використання землі інших власників міста. Отже, при використанні землі в населених пунктах завжди відбувається поєднання інтересів земельної власності, як приватної, так і комунальної та державної.

Земельна реформа відбувається в умовах соціально-економічної кризи, тому багато питань організації використання земель у середніх і малих міст ще не вирішені. Вони не мають обґрунтованих землевпорядних і містобудівних рішень щодо використання і забудови земель, окрім визначених в проектах меж. Наявні генплани, проекти планування і забудови, які були розроблені в минулі роки стосовно державної власності на землю, часто не можуть бути реалізовані в умовах чинного земельного законодавства. Ці містобудівні документи з їх юридичною невизначеністю, старим змістом не можуть безпосередньо впливати на характер використання земель та забудови населених пунктів. Викликає занепокоєння сучасний стан розміщення житлового будівництва, що часто призводить до зменшення щільності забудови сельбищної території і розростання поселенських, окраїн. Земельні відносини тут формуються без врахування соціально-економічного значення земель у створенні належно облаштованого життєвого середовища і збереження цінних родючих земель для виробництва сільськогосподарської продукції.

Назвемо основні причини, які, вважаємо, призводять до невпорядкованості і низької ефективності землекористування в середніх і малих міст, а саме: повільні зміни в організації містобудівної і землевпорядної діяльності; залишковий принцип фінансування заходів з проведення землевпорядкування й охорони земель; відсутність функціонального зонування земель та регламентації їх використання; невпорядкованість землекористування; невизначеність на місцевості меж поселень, меж земель державної і комунальної власності та прав територіальних громад на окремі території; невизначеність меж територій (зон) особливого землекористування та відсутність встановлених обмежень і обтяжень у використанні земель; недосконалість методики й відсутність досвіду проведення землевпорядкування в умовах різних форм власності на землю і ринкового середовища; відсутність згущеної геодезичної мережі в сільських населених пунктах та в містах районного підпорядкування і земельно-кадастрових планів; недостатній рівень державного управління землекористуванням та охороною земель і довкілля.

Землевпорядкування в середніх і малих містах має базуватися на наукових основах використання земель і науково-методичних засадах землевпорядного проектування. Тому заходи з організації землекористування й охорони земель тут, на нашу думку, необхідно розробляти за принципом від загального до часткового, з вирішенням проблем науково обґрунтованого передбачення (прогнозування), організації й упорядкування території об'єкта на заданий час (короткострокового проектування) і оперативного проектування – правильного і швидкого виконання тих чи інших практичних задач поліпшення використання окремої ділянки або їх сукупності. Система землевпорядкування має безперервний характер і передбачає зворотний вплив наслідків нижчого рівня проектування на вищий.

На основі викладеного вище ми бачимо такі напрями формування земельних відносин у середніх і малих містах за ознаками: 1) узгодженість між приватними, громадськими та державними інтересами; 2) відкритість дій з управління використанням земель та їх розподілом; 3) гарантія прав на земельну ділянку; 4) достовірність обмежень прав щодо використання земельних ділянок; 5) стабільність типів використання землі; 6) можливість визначення найдоцільнішого використання землі власником або користувачем земельної ділянки.

Нові земельні відносини в містах повинні ґрунтуватись на створення ефективної регіональної політики регулювання використання земель за допомогою принципів справедливості, стабільності і передбачуваності податкових умов; гнучкість оподатковування та адміністрування з метою здійснення контролю землевласників щодо характеру використання належних їм земельних ділянок, можливих змін цього використання та гарантування землевласникам прав, встановлених законами.

Висновок. Раціональне використання земель середніх і малих міст суттєво впливає на економічний стан господарювання юридичних і фізичних осіб на території населених пунктів, що має важливе значення в умовах ринкової економіки. Організація раціонального використання земель населених пунктів стає особливо актуальною у зв’язку з купівлею-продажем земельних ділянок, проведенням аукціонів, даруванням, передачею у спадщину, обліком землі разом із нерухомістю. Продаж землі в населених пунктах за ринковими цінами дозволяє отримувати більші надходження від правильно нарахованих податків. Розширення бази оподаткування в результаті такої нової економічної діяльності збільшить муніципальний бюджет, що посилить фінансування соціальної сфери. Приватні власники часто роблять інвестиції у громадську сферу, що йде на користь усьому населеному пункту, і тому органи місцевого самоврядування будуть вкладати менше коштів у розвиток міської інфраструктури. Ринок є вирішальним чинником у пошуку нових інвестицій. Земля є унікальним капіталом у своїй здатності утримувати власність, пов’язану з економічною діяльністю. Важливо те, що вона здатна підвищувати вартість з часом.

Список використаної літератури:

1. Бистряков І. К. Оцінка земельно-ресурсного потенціалу в контексті просторової організації землегосподарювання та розвитку економічного простору / Бистряков І. К., Веклич О. О., Ніколаєнко Т. С. // Економічний простір і динаміка розвитку продуктивних сил України: теоретико-методологічні основи дослідження / [за ред. д.е.н., проф., чл.-кор. НАН України Б.М. Данилишина]. – К.: РВПС України НАН України, 2008. – С. 47–55.

2. Данилишин Б.М. Земельна політика в Україні: що день прийдешній нам готує? Дзеркало тижня. Україна. №12. 1 квітня 2011 р.

3. Дацій О.І. Проблема спільного майна територіальних громад та визначення прав і обов’язків рад щодо власності. Режим доступу: http://dsfa.mybb3.net/viewtopic.php?t=374

4. Михасюк І., Косович Б. Регулювання земельних відносин: Монографія. – Львів: Львів. нац. ун-т ім. І.Франка, 2002. – 264 с.

5. Ступень М. Г. Теоретичні основи організації використання і охорони земель населених пунктів в умовах реформування земельних відносин: дис. … доктора екон. наук: 08.10.01 / М. Г. Ступень. – К. , 2003. – 463 с.

6. Хвесик М. Інституціональне забезпе-чення землекористування: теорія і практика: [монографія] / М. Хвесик, В. Голян. – К.: Книжкове вид-во НАУ, 2006. – 260 с.

7.Бистряков І. К. Економічний простір: аспекти методологічного визначення / І. К. Бистряков, Л. Г. Чернюк; [за заг. ред. д-ра екон. наук, проф., чл.-кор. НАН України Б. М. Данилишина]. – К.: РВПС України НАН України, 2006. – 56 с.

Стаття надійшла до редакції 18.01.2011 р.