Українською | English

НАЗАДГОЛОВНА


УДК 330.4:657.922:303.4(477)

 

В. О. Шаповалова,

асистент кафедри економічної кібернетики Запорізького національного університету

 

АНАЛІЗ ДІЇ ФУНДАМЕНТАЛЬНИХ ФАКТОРІВ НА ДИНАМІКУ РИНКУ НЕРУХОМОГО МАЙНА УКРАЇНИ

 

V. O. Shapovalova,

Assistant of the department of the Economic cybernetics Zaporizhzhya National University

 

THE ANALYSIS OF THE FUNDAMENTAL FACTORS FOR THE REAL ESTATE PRICE DYNAMICS OF UKRAINE

 

В статті проаналізовано та узагальнено існуючі методи і моделі аналізу фундаментальних факторів. Виконано порівняльний аналіз методології технічного та фундаментального аналізу для дослідження часових рядів. Обґрунтовано використання методів та моделей аналізу фундаментальних факторів для ринку нерухомості України. Розглянуто особливості фундаментального аналізу як методи дослідження часових рядів. Обґрунтовано можливість використання методів когнітивного моделювання для дослідження ринку нерухомості та управління економічною діяльністю на ньому. Виділено групи фундаментальних факторів, що впливають на динаміку ціни на нерухоме майно в Україні. Досліджено групи економічних, політичних, соціальних та природних фундаментальних факторів, що здійснюють вплив на динаміку ціни на нерухоме майно. Проаналізовано особливості кожної з груп фундаментальних факторів.

 

The paper analyzes and summarizes the existing methods and models of analysis of fundamental factors. A comparative analysis of methodologies and technical and fundamental analysis to study the time series are done. The application of methods and models for analyzing fundamental factors for the real estate market of Ukraine is provided. There are described the features of fundamental analysis as methods of time series. The possibility to use the methods of cognitive modeling to study the real estate market and economic governance on it is analyzed. Highlight of the fundamental factors affecting the dynamics of the price of real estate in Ukraine is provided. It’s studied group of economic, political, social and natural fundamental factors influencing the dynamics of the price of real estate. The features of each group of fundamental factors is describining.

 

Ключові слова. Нерухоме майно, ринок нерухомого майна, динаміка ціни на нерухомість, фундаментальний аналіз, фундаментальні фактори.

 

 

Постановка проблеми

Ринок нерухомого майна України є на даний момент одним з найсуперечливіших сегментів фінансового ринку [1]. Для нього, на відміну від ринку цінних паперів та дорогоцінних металів, є неможливим ефективне застосування технічного аналізу. Це пояснюється чималим впливом певних чинників на динаміку ринку нерухомості, що мають фундаментальний, визначний за певних обставин, вплив. Фундаментальний аналіз, як засіб дослідження фінансового ринку, має певні особливості та потребує врахування специфічних рис об’єкта дослідження.

Аналіз останніх досліджень та публікацій

Серед науковців України та СНД, що досліджували практичні і теоретичні питання ринку нерухомості з точки зору впливу певних факторів, слід назвати А. Асаула, Е. Божко, В. Вороніна, Д. Галагана, В. Рейкіна, Г. Стерника, Л. Чернягу, В. Шевчука та інших авторів. Проте невирішеним досі є питання моделювання впливу фундаментальних факторів на прогнозування цін на ринку нерухомості України. В наукових дослідженнях українських вчених, як правило, це питання розглядається недостатньо детально: наводиться класифікація факторів, що впливають на функціонування ринку нерухомості без детального аналізу та отримання кількісних чи якісних показників.

Дослідженню фундаментальних факторів, та, фундаментальному аналізу, як методу дослідженню часових рядів, присвячено праці відомих вчених у галузі ринкових відносин і ринкової кон’юнктури: М. Ананьєва [2], В. Базилевича, В. Карпова, М. Кондратьєва, Я. Міркіна [3], М. Молчанової [4], С. Мочерного, А. Печенкіної [4], Є. Слуцького, І. Химича [5], А. Чухна, В. Якимкина [6].

За тлумачним словником поняття фундаментальний означає – основний, головний, міцний, великий, ґрунтовний капітальний, той що лежить в основі чогось. У вітчизняній та зарубіжній літературі відсутнє саме визначення поняття «фундаментальні фактори». В основному цей термін використовують як технічний для виділення основних (ключових) факторів впливу на той чи інший об’єкт дослідження.

Я. М. Міркін [3], під фундаментальними розуміє ті фактори, що є найбільш суттєвими для довгострокової динаміки та формування структури фінансового ринку. М. В. Мельничук, С. В. Фруміна [7] трактує фундаментальні фактори як основоутворюючі, що мають прямий вплив на ринок. С. Вайн [8], досліджуючи практичний аспект фундаментального аналізу, до фундаментальних факторів відносить: економічну, політичну та соціальну складову країни. Дж. Мерфі [9] наводить таке визначення: «предметом дослідження фундаментального аналізу є економічні сили попиту та пропозиції, які призводять до коливання цін, тобто змушують їх іти вверх, вниз або залишатися на існуючому рівні.

У даному дослідженні під фундаментальними факторами будемо розуміти ті фактори, що мають найбільш суттєвий вплив на динаміку ціни на ринку нерухомості (базові фактори). Отже, виникає необхідність чіткого розуміння причинно-наслідкових зв'язків, які впливають на динаміку ринку нерухомого майна, побудова та використання нелінійних моделей, що враховують зміну ваги та ролі різноманітних факторів на різних етапах динаміки цін, а також особливості цієї динаміки.

Метою статті є виявлення та обґрунтування впливу фундаментальних факторів на динаміку ринку нерухомого майна України.

Відомо, що для ринку нерухомості України виконується гіпотеза когерентного ринку [10], сутність якої полягає в тому, що на поведінку цін суттєвим чином впливають деякі (фундаментальні) фактори. Цей вплив виявляється, в тому числі, у можливих суттєвих коливаннях динаміки цін, або істотному зрушенні тренду.

Врахувати фундаментальні фактори при прогнозуванні динаміки ціни на нерухоме майно необхідно за допомогою фундаментального аналізу, а саме підходу до аналізу фінансових ринків на основі вивчення фінансово-економічної інформації, яка ймовірно впливає на динаміку активу або фінансового інструменту; комплекс дій (методів) до прогнозуванню ціни активу, заснований на аналізі різних факторів, що впливають на його зміну [30]. Узагальнення особливостей фундаментального аналізу в порівнянні з технічним аналізом представлено в табл. 1.

 

Таблиця 1.

Особливості технічного та фундаментального аналізу

Характеристика

Технічний аналіз

Фундаментальний аналіз

Об’єкт дослідження

динаміка об’єкта, що досліджується

велика кількість індикаторів

Період аналізу

Короткостроковий

Довгостроковий

Головні постулати

-   динаміка цін на ринку враховує всю інформацію;

-   наявність тенденції;

-   історія ринку повторюється;

-      спочатку причина - потім слідство (зміни ціни);

-      ціна – результат взаємодії комплексу факторів;

Переваги

-       легкість застосування;

-       чіткі висновки;

-       виявлення довгострокових інвестиційних можливостей

-       врахування очікувань та пліток

Недоліки

отримання довгострокових прогнозів

-          неможливість врахування всіх факторів впливу (важкість застосування);

-          суперечливі інтерпретації подій;

 

Виділимо групи фундаментальних факторів, що впливають на динаміку ціни на нерухоме майно. Сучасний фундаментальний аналіз включає в себе оцінку наступних груп факторів:

- група економічних факторів (F1);

- група політичних факторів (F2);

- група військових факторів (F3);

- група природних факторів (F4);

- група психологічних факторів (чутки та очікування) (F5).

Зазначені складові, не існують окремо одна від одної, а є взаємозалежними та взаємодоповнюючими.

До випадкових і несподіваних в основному відносяться новини політичного, військового чи природного характеру. До планованих та очікуваних - новини економічного характеру. Якщо очікувана новина підтверджується - ринок продовжує свій напрямок.

Для кожного чинника визначимо тенденцію його зміни — темп зростання показника, що характеризує об'єкт, явище або процес, який асоційований з цим чинником. Для причинно-наслідкових стосунків визначимо характер (позитивний або негативний) і силу зв'язку між базисними чинниками.

Економічні фактори (F1): фактори, що дозволяють відобразити поточний стан та напрямок зміни економіки країни. До економічних факторів відносяться наступні показники:

- валовий внутрішній продукт;

- ступінь інтегрованості в світову економіку (експорт, імпорт);

- інфляція;

- зміна валютних курсів;

- рівень безробіття;

- середня заробітна плата;

- індекс споживчих цін;

- ставка іпотечного кредитування;

- ставка депозиту;

- демографічні показники (чисельність населення, міграція).

Політичні фактори (F2): вплив на економічну сферу з боку держави та інших впливових політичних сил (партій, профспілок, об'єднань);

- законодавство з регулювання ринку нерухомості — фактично воно створює правила, за якими має діяти будь-який учасник ринку; стабільність законодавства;

- податкова політика;

- президентські та парламентські вибори;

- створення або руйнування політичних союзів;

- виступи глав урядів, центральних банків, міністрів фінансів та інших політичних діячів.

Здебільшого ступінь впливу політичних факторів визначається експертним шляхом.

Соціальні заворушення (військові фактори) (F3): несподівані події такі як війни, теракти, військові перевороти, революції, напруга у суспільстві тощо.

Подібні події (як протести, так і репресії та поступки) може бути поділено на:

- політичні — протести проти або на підтримку конкретних політиків/політичних партій чи уряду загалом, включаючи протести в рамках електоральних кампаній на підтримку того чи іншого кандидата;

- ідеологічні — історичні та ідеологічні питання, в більшості випадків пов’язані з регіональним поділом в Україні: український та російський націоналізм, ставлення до СРСР, ОУН-УПА та інші проблеми, які стосуються Другої світової війни, питання розміщення Російського чорноморського флоту в Севастополі, конфлікти навколо розколу Української православної церкви тощо;

- соціально-економічні — протести навколо соціально-економічних питань; найчастіше до них належали антизабудовні конфлікти, робітничі протести (насамперед через затримку заробітної платні), житлові права (зокрема, протести проти виселення з гуртожитків), екологічні конфлікти, комунальні послуги, громадський транспорт, охорона здоров’я, освіта та багато інших;

- громадянські права — захист громадянських прав і свобод (насамперед свободи слова), протести проти зловживань міліції, незаконних дій державних службовців, корупції тощо.

Природні фактори (F4):

- кліматичні умови;

- природні катаклізми (повені, урагани тощо);

- екологічний стан;

Якісний стан навколишнього середовища істотно впливає на цінність того чи іншого об'єкта нерухомості. Від того, наскільки сприятлива екологічна обстановка на території залежать масштаби попиту на ці об'єкти нерухомості. Здавалось би, що вартість даних об'єктів знаходиться в прямій залежності від рівня атмосферного, шумового та іншого забруднення навколишнього середовища, а також потенційної небезпеки виникнення НС. Проте це виконується не для всіх регіонів бо важливими показниками також є рівень економічного розвитку регіону (кількість робочих місць, рівень заробітної плати тощо).

На рис. 1 зображено кількість НС у територіальному розрізі, що сталася на території України у 2013 р. Найбільшу кількість НС зафіксовано у Донецькій області (25 НС). Значну кількість НС зареєстровано у АР Крим (18 НС), Львівській (20 НС), Херсонській (15 НС), Одеській (1 3НС) та Луганській (13 НС) областях [12].

 

Рисунок 1. Розподіл кількості надзвичайних ситуацій, які виникли протягом 2013 року за регіонами України [12]

 

Аналіз кореляційних зв’язків економічних фундаментальних факторів дає змогу зробити висновок, що економічними показниками, які мають найбільш тісний взаємозв’язок, є ВНП, обсяг угод та середня ціна на нерухомість. Політичні та соціальні фундаментальні фактори, що впливають на динаміку ціни на нерухоме майно, представлено на рис. 2.

 

Рис

Рисунок 2. Графічне подання ряду динаміки ціни на нерухоме майно із зазначенням часу дії та змісту фундаментальних факторів

 

При цьому кожна з груп факторів (економічні, соціальні, політичні, природні) має свою територіальну та часову зону дії. Наприклад, групи природних чинників та соціальних заворушень повинні розглядатися в регіональному розрізі. Наприклад, повінь, яка сталася влітку 2008 року на Західній Україні (Львівщина, Івано-Франківщина) негативно впливає на відповідні ринки нерухомості, одночасно знижуючи середню ціну за квадратний метр нерухомого майна. Заворушення в Києві з листопада 2013 року по березень 2014 року, що мають назву Євромайдану, зменшили, перш за все, середню ціну на нерухомість міста Києва, і тільки опосередковано від’ємно вплинули на ціну на нерухоме майно в інших регіонах. В подальшому будемо розглядати тільки ті фактори, які мають суттєвий вплив на ринок нерухомого майна країни в цілому, та середню ціну на нерухомість в Україні. Оскільки за часи незалежної України не траплялось надзвичайних подій природного характеру, істотних для території всієї країни, в подальшому будемо розглядати лише економічні, політичні, соціальні фактори.

Після виділення груп фундаментальних факторів та виокремлення окремих чинників постає завдання сценарного моделювання ситуації розвитку економічної системи. Сценарне моделювання може проводитися в режимах саморозвитку і керованого розвитку. Значення "тенденції" чинника в кожен момент визначається як сума значення "тенденції" чинника в попередній момент і усіх впливів, що прийшли від "сусідніх" чинників. При визначенні результуючого значення "тенденції" чинника враховуються як власне тенденції чинників, що впливають, так і сила їх впливу.

Основою сценарного моделювання є схеми взаємозв’язку фундаментальних факторів, основа якої представлена на рис. 3.

 

Рисунок 3. Схема впливу фундаментальних факторів на динаміку ціни на нерухоме майно

 

Висновки

Отже, динаміку ринку нерухомого майна визначають, в тому числі, і фундаментальні фактори економічного, політичного, природного та соціального (військового) характеру. Кожному з цих факторів притаманна своя сила дії, що може бути визначена у подальших дослідженнях за допомогою, зокрема, імітаційного моделювання.

 

Перелік використаних посилань.

1. Еш С. Фінансовий ринок : навч. посіб. / С. Еш. — К. : Центр учбової літератури, 2009. — 529 с.

2. Ананьєв М. Ю. Фундаментальні фактори розвитку фондових ринків [Текст] / М. Ю. Ананьєв // Інвестиції: практика та досвід. — 2012/2. — № 17. — С. 35—39.

3. Міркін Я. М. Рынок ценных бумаг России: воздействие фундаментальных факторов, прогноз и политика развития / Я. М. Міркін. — М. : Альпина Паблишер, 2002. — 624 с.

4. Молчанова М. Ю. Особенности использования методов фундаментального и технического анализа при прогнозировании цен на рынке недвижимости региона [Текст] / М. Ю. Молчанова, А. В. Печенкина // Вестник Пермского университета. Сер.: Экономика. 2011. Вып. 3 (10). С. 54 64.

5. Химич І. Фундаментальний аналіз фінансового ринку / І. Химич // Галицький економічний вісник. —2013. — №2 (41). — с.134141.

6. Якимкин В. Н. Фундаментальный анализ / В. Н. Якимкин. — М. : Изд-во Омега-Л, 2008. — 640 с.

7. Мельничук М. В. Влияние фундаментальных факторов на формирование и развитие рынка ипотечного кредитования / М. В. Мельничук, С. В. Фрумина // Аудит и финансовый анализ. – М. : Всероссийская государственная налоговая академия Минфина РФ. – 2008. — № 4. — С. 18.

8. Вайн С. Инвестиции и трейдинг / С. Вайн. – М. : Альпина Бизнес Букс. – 2012. – 533 с.

9. Murphy John J. Technical Analysis of the Futures Markets:
A Comprehensive Guide to Trading Methods and Applications / Murphy John J. - New York : Institute of Finance A Prentice-Hall Company, 2006. – 533 p.

10. Шаповалова В.О. Аналіз ринку нерухомості України з огляду теорій фінансового ринку / В.О. Шаповалова, Н.К. Максишко // Проблеми економіки. – Харків : Науково-дослідний центр індустріальних проблем розвитку НАН України. – 2013. – №3. – С. 31 – 39.

11. Авдеева З. К. Когнитивное моделирование для решения задач управления слабоструктурированными системами (ситуациями) / З. К. Авдеева, С. В. Коврига, Д. И. Макаренко // Труды 6-ой Межд. конференции «Когнитивный анализ и управление развитием ситуацій». — М. : ИПУ РАН, 2006. — С. 41—54.

12. Державний комітет статистики України [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http://www.ukrstat.gov.ua

13. Консалтингова компанія SV Development [Електронний ресурс]. — Режим доступу : http://svdevelopment.com.

 

References.

1. Esh, S. (2009), Finansovyj rynok [Financial Markets], Tsentr uchbovoi literatury, Kyiv, Ukraine.

2. Anan'iev, M. Yu. (2012), "Fundamental factors of stock markets", Investytsii: praktyka ta dosvid, vol. 17, pp. 35—39.

3. Mirkin, Ja. M. (2002), Rynok cennyh bumag Rossii: vozdejstvie fundamental'nyh faktorov, prognoz i politika razvitija [Stock market in Russia: the impact of fundamental factors, prognosis and development policy], Al'pina Pablisher, Moscow, Russia.

4. Molchanova, M. Ju. and Pechenkina, A. V. (2011), "Features of the use of methods of fundamental and technical analysis in forecasting real estate prices in the region", Vestnik Permskogo universiteta. Ser.: Jekonomika, vol. 3 (10), pp. 54 — 64.

5. Khymych, I. (2013), "Fundamental analysis of financial market", Halyts'kyj ekonomichnyj visnyk, vol.2 (41), pp.134—141.

6. Jakimkin, V. N. (2008), Fundamental'nyj analiz [The fundamental analysis], Izd-vo Omega-L, Moscow, Russia.

7. Mel'nichuk, M. V. and  Frumina, S. V. (2008), "Impact of fundamental factors on the formation and development of the mortgage market", Audit i finansovyj analiz, vol. 4, pp. 1—8.

8. Vajn, S. (2012), Investicii i trejding [Investing and Trading], Al'pina Biznes Buks, Moscow, Russia.

9. Murphy, John J. (2006), Technical Analysis of the Futures Markets: A Comprehensive Guide to Trading Methods and Applications, Institute of Finance A Prentice-Hall Company, New York, USA.

10. Shapovalova, V.O. (2013), "Analysis of the real estate market Ukraine in terms of theories of financial market",  Problemy ekonomiky, vol.3, pp. 31 – 39.

11. Avdeeva, Z. K. Kovriga, S. V. and Makarenko, D. I. (2006), "Cognitive modeling for solving semistructured management systems (situations)",  Trudy 6-oj Mezhd. konferencii «Kognitivnyj analiz i upravlenie razvitiem situacij» [Proceedings of the 6th Int. Conference "Cognitive analysis and development management situations"], pp. 41—54, IPU RAN, Moscow, Russia.

12.          State Statistics Committee of Ukraine (2014), Statistical information, available at: http://www.ukrstat.gov.ua/ (Accessed 12 September 2014).

13. SV Development (2014), available at: http://svdevelopment.com (Accessed 12 September 2014).

 

Стаття надійшла до редакції 09.09.2014 р.

 

bigmir)net TOP 100

ТОВ "ДКС Центр"