Українською | English

НАЗАДГОЛОВНА


УДК 330.322.54

 

Ю. В. Махнарилов,

кандидат економічних наук, доцент кафедри, Київський національний університет технологій та дизайну

Н. В. Толюпа,

старший викладач, Київський національний університет технологій та дизайну

 

ІНФОРМАЦІЙНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ДОСЛІДЖЕННЯ БАЗОВОГО КОЕФІЦІЄНТА КАПІТАЛІЗАЦІЇ

 

INFORMATION FOR RESEARCH OVERALL RATE OF RETURN

 

Анотація. В статті досліджуються можливості використання баз даних для вивчення структури базового коефіцієнта капіталізації.

Ключові слова: структура, база даних, грошові чинники.

 

The summary. The article investigates the possibility of databases to provide a study of the structure overall rate of return.

Keywords: structure, database, monetary factors.

 

 

Вступ

В попередньому дослідженні встановлено, що коректне визначення базового коефіцієнта капіталізації OAR передбачає певні вимоги до відбору та підготовки інформації [2]. Якщо метою розрахунків є визначення показників для проекту будівництва житлового будинку, то такі вимоги обмежують підбір аналогів проекту за ознаками місцезнаходження, опорядження, об’ємно-планувальних характеристик тощо. Можливості вибору таких даних з відкритих баз є обмеженими, і для отримання необхідної інформації досліднику доведеться звертатися до спеціалізованих компаній. Якщо ж проводиться аналіз та прогнозування ринку, є доречним залучення даних, опублікованих для вільного використання. Такі дані надають державні установи, консалтингові компанії, приватні підприємства та організації, які працюють на певному ринку. Інформація публікується як в друкованих виданнях, так і на сайтах підприємств, установ, організацій.

Постановка задачі.

Базовий коефіцієнт капіталізації OAR розраховується як відношення чистої річної орендної плати за об’єкт нерухомості до ціни продажу об’єкта нерухомості [9]. На кожну зі складових коефіцієнта OAR впливають незалежні чинники. На розмір орендної плати – доходи населення, які також опосередковано, через рівень фінансових витрат (пов’язаних з кредитуванням угод купівлі нерухомості) впливають на ціни продажу нерухомості; на ціни продажу – кошти, які спрямовує покупець на купівлю об’єктів нерухомості; на розмір орендної плати і на ціни продажу – суттєві коливання курсу валют; тощо. З причини степені доступності даних для подальшого вивчення коефіцієнта OAR прийнято досліджувати ринок житлової нерухомості в м. Києві.

Всі чинники коефіцієнта OAR умовно поділено на дві групи: грошових чинників та соціальних. До грошових належать доходи на одну особу, суми коштів населення на будівництво квартир, вартість будівельно-монтажних робіт, ставки кредитування домогосподарств в угодах купівлі-продажу нерухомості, валютний курс гривні до долара США. До основних соціальних чинників віднесено потреби домогосподарств у власному житлі, привабливість певних категорій житла, свідоме надання переваги орендованому житлу перед власним.

Значення коефіцієнта OAR формується на ринку з майже незалежних складових, тим більш відповідальним є прогнозування цього показника, а, отже, і розробка ефективного методичного забезпечення. В свою чергу, методичне забезпечення ставить вимоги до баз даних.

Результати.

Оскільки основною метою даного дослідження є пошук інструментів вивчення базового коефіцієнта капіталізації, враховано наявні можливості відкритих баз даних з показниками цін продажу та оренди квартир, доходів населення, валютного курсу, ставки проценту на кредити для купівлі житла, сум інвестованих населенням коштів.

Показники, які с певними обмеженнями можна вважати порівнюваними, відображено на рівні міської статистики. Спостереження зазначених показників проведено в м. Києві. Відповідно, використовувались дані з баз статистичної інформації Державної служби статистики України [3], Національного банку України [4], Головного управління статистики в м. Києві [7], Газети "Aviso" [6], Консалтингової компанії SV Development [8], Агентства нерухомості "Благовіст" [5].

Визначення базового коефіцієнту капіталізації OAR передбачає використання інформації, яку отримано з баз даних Газети "Aviso", Консалтингової компанії SV Development, Агентства нерухомості "Благовіст". В якості періоду спостереження обрано роки від кінця 2007 р. до початку 2012 р. Враховуючи особливості публікації інформації установами держаної статистики, вся дані було згруповано в розрізі квартальної звітності.

Результати розрахунку коефіцієнта OAR наведено в табл. 1.

 

Таблиця 1. Базові коефіцієнти капіталізації для житлової нерухомості в м. Києві

Квартал та рік

Коефіцієнт OAR, %

однокімнатні квартири

двокімнатні квартири

квартири з трьома і більшою кількістю кімнат

4 квартал 2007 р.

4,07

3,82

3,15

квартал 2008 р.

4,54

4,27

3,40

2 квартал 2008 р.

4,99

4,73

3,71

3 квартал 2008 р.

5,08

4,72

3,82

4 квартал 2008 р.

4,53

4,19

3,51

квартал 2009 р.

4,06

3,81

3,05

2 квартал 2009 р.

3,74

3,43

2,69

3 квартал 2009 р.

3,96

3,33

2,52

4 квартал 2009 р.

3,47

2,66

1,95

квартал 2010 р.

2,82

2,35

1,74

2 квартал 2010 р.

3,02

2,60

1,85

3 квартал 2010 р.

3,10

2,61

1,92

4 квартал 2010 р.

3,24

2,77

2,01

квартал 2011 р.

3,43

2,85

2,11

2 квартал 2011 р.

3,87

3,16

2,33

3 квартал 2011 р.

4,20

3,44

2,48

4 квартал 2011 р.

4,19

3,37

2,42

квартал 2012 р.

4,39

3,52

2,51

 

З табл. 1 очевидно, що дані, необхідні для розрахунку базового коефіцієнта капіталізації, представлені окремо для типів квартир з різною кількістю кімнат. Показників, узагальнених для всіх типів квартир, в зазначених інформаційних базах не наведено. Використання великої кількості результатних показників є незручним. Тому вирішено більш детально проаналізувати розраховані коефіцієнти OAR з метою визначення одного типу квартир, які представлятимуть коефіцієнт OAR, умовно узагальнений для всього ринку житлової нерухомості.

На рис. 1 в графічному вигляді відображено дані табл. 1. Схожість графічних зображень рядів динаміки свідчить про усереднення впливу різних факторів на мінливість показників, розрахованих для різних типів квартир. Середнє за значеннями положення ряду OAR для двокімнатних квартир дозволяє зробити припущення про можливість використання в якості узагальненого показника коефіцієнта OAR, розрахованого за даними для двокімнатних квартир.

 


Рис. 1. Базовий коефіцієнт капіталізації для житлової нерухомості в м. Києві

 

За інформацією Консалтингової компанії SV Development частка двокімнатних квартир серед всіх квартир, що реалізуються на київському ринку житлової нерухомості, на даний момент є найбільшою (48% у третьому кварталі 2012 р. [8]), що також сприяє коефіцієнту OAR для двокімнатних квартир представляти інші типи квартир і слугувати узагальненими показником.

Грошові чинники, які було визначено у розділі "Постановка задачі", представлені відповідними показниками у базах даних державних статистичних установ [3, 7] та Національного банку України [4]. Частину показників в квартальному розрізі визначено і опубліковано фахівцями відповідних установ, частину розраховано авторами дослідження. Для забезпечення можливості порівняння рядів динаміки кожний показник досліджувався в одному інтервалі часу: від 4 кварталу 2007 р. до 1 кварталу 2012 р. Лише в цих часових межах можна знайти значення всіх без винятку досліджуваних показників у згадуваних базах даних.

З метою порівняння мінливості грошових чинників коефіцієнту OAR розраховано базові індекси росту як OAR, так і показників його грошових чинників.

Розрахунок базових індексів росту представлено в табл. 2.

 

Таблиця 2. Базові індекси росту коефіцієнту OAR та грошових чинників

Квартал та рік

Коефіцієнт OAR для дво-кімнатних квартир

Наявний дохід на одну особу

Процентні ставки кредиту-вання купівлі житла

Кошти населення на будівництво власних квартир

Вартість будівельно-монтажних робіт

Валютний курс (грн./$)

4 квартал 2007 р.

0,998

1,223

1,026

0,861

1,006

1,075

1 квартал 2008 р.

0,886

1,337

1,053

0,934

1,003

1,169

2 квартал 2008 р.

0,805

1,407

1,088

0,929

0,956

1,287

3 квартал 2008 р.

0,725

1,382

1,145

0,619

0,937

1,365

4 квартал 2008 р.

0,704

1,531

1,207

0,826

1,282

1,386

1 квартал 2009 р.

0,562

1,527

1,422

0,294

1,646

1,409

2 квартал 2009 р.

0,497

1,579

1,274

0,321

1,554

1,401

3 квартал 2009 р.

0,550

1,492

1,273

0,443

1,625

1,434

4 квартал 2009 р.

0,552

1,630

1,407

0,413

1,616

1,492

квартал 2010 р.

0,586

2,002

1,176

0,336

1,598

1,538

2 квартал 2010 р.

0,603

2,045

1,184

0,588

1,574

1,596

3 квартал 2010 р.

0,668

1,989

1,200

0,419

1,573

1,652

4 квартал 2010 р.

0,727

2,494

1,156

0,654

1,585

1,736

квартал 2011 р.

0,712

2,255

1,060

0,270

1,585

1,775

2 квартал 2011 р.

0,744

2,376

1,111

0,478

1,588

1,874

3 квартал 2011 р.

0,751

2,409

1,181

0,450

1,592

1,979

4 квартал 2011 р.

0,791

2,620

1,229

0,685

1,599

2,050

квартал 2012 р.

0,767

2,648

1,201

0,164

1,625

2,087

 

Проведено графічний аналіз коефіцієнта OAR та його грошових чинників з використанням методики згладжування даних [1], яка дозволяє виявити основну тенденцію зміни показників, представлених в табл. 2.

На рис. 1 відображено згладжені індекси росту коефіцієнту OAR та його грошових чинників.

 


Рис. 2. Згладжені індекси росту коефіцієнту OAR та грошових чинників

 

Висновки.

1. Рівень деталізації запитуваних вихідних даних для розрахунку та аналізу базового коефіцієнта капіталізації безпосередньо залежить від задач дослідження. Для вузькоспеціалізованих задач, наприклад, пов’язаних з реалізацією будівельних проектів, доведеться провести спостереження з використанням навіть таких інструментів, як опитування, анкетування тощо. Для потреб визначення загальних тенденцій на ринках інвестицій є достатнім використання інформації з відкритих джерел: баз даних державних органів влади, консалтингових компаній, спеціалізованих видань. В останній час і державна статистика, і консалтингові компанії в Україні надають більш розгалужену інформацію, збільшуючи кількість показників та рівень їх деталізації. Було б доречним пов’язати цей рівень з врахуванням особливостей ринку щодо якого подається інформація. Наприклад, суттєвою характеристикою ринку житлової нерухомості Києва є вартість квартир. Інформація ж державних органів надається в розрізі міста в цілому або адміністративних районів, консалтингові ж компанії зважають на місце розташування об’єктів продажу та оренди.

2. Базовий коефіцієнт капіталізації утворюється із співвідношення цін продажу та оренди об’єктів нерухомості. Значення цих двох показників формуються під впливом кількох чинників, які можна розподілити на дві групи: з одного боку, вони пов’язані з вибором покупця, з другого боку, обмежені можливостями продавця. В свою чергу, покупець керується у виборі потребами та обсягом доступних грошових коштів, а продавець встановлює свою ціну з огляду на ринкові ціни нерухомості або ціни її будівництва. Очевидно, що частина чинників коефіцієнту OAR пов’язані з соціальною сферою і для отримання вимірюваних показників цих чинників необхідно проводити спеціальні дослідження. Частина ж чинників, які можна назвати грошовими, відображається у відомих показниках і знаходяться в доступних базах даних. Це доходи населення, ставки кредитування, індекс вартості будівельно-монтажних робіт, кошти населення на будівництво власних квартир, валютний курс.

3. Попри зростання наявного доходу на одну особу в м. Києві сума коштів населення, призначених для будівництва власних квартир повільно знижується. За умовою поточного повільного росту коефіцієнта OAR, це свідчить, що зростає частина коштів, призначених для оренди квартир. Подальше збільшення вартості БМР на фоні практично незмінних ставок кредитування купівлі житла найвірогідніше вестиме до зростання коефіцієнта OAR, що з урахуванням інерційності економічних процесів, спричинить зниження цін квартир на вторинному ринку житла.

4. Подальші дослідження базового коефіцієнта капіталізації OAR передбачають пошук показників, які б відображали соціальні чинники коефіцієнта і були порівнюваними з грошовим чинниками, що, в свою чергу, дозволило би визначити структурні зв’язки між окремих чинниками та побудувати модель прогнозування коефіцієнту OAR.

 

Cписок використаних джерел

1. Махнарилов Ю.В. Графічне відображення довіри вкладників до банківської системи та окремих банків у показниках депозитів фізичних осіб // Формування ринкових відносин в Україні. — 2009. — № 9. — С. 161-165.

2. Махнарилов Ю. В., Толюпа Н. В. . Динаміка базового коефіцієнту капіталізації на ринку нерухомості. – Режим доступу : http://www.economy.nayka.com.ua/index.php?nomer_data=8&
year_data=2012

3. Офіційний веб-сайт Державної служби статистики України : [Електронний ресурс]. — Режим доступу : http://www.ukrstat.gov.ua/ — Назва з титул. екрану.

4. Офіційне інтернет-представництво Національного банку України : [Електронний ресурс]. — Режим доступу : http://www.bank.gov.ua/control/uk/publish/article?art_id=65162&cat_id=36674 — Назва з титул. екрану.

5. Сайт Агентства нерухомості "Благовіст" : [Електронний ресурс]. — Режим доступу : http://blagovist.ua/ — Назва з титул. екрану.

6. Сайт газети "Aviso" : [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http://aviso.ua — Назва з титул. екрану.

7. Сайт Головного управління статистики в м. Києві : [Електронний ресурс]. — Режим доступу : http://gorstat.kiev.ua/p.php3?c=255&lang=1 — Назва з титул. екрану.

8. Сайт Консалтингової компанії SV Development : [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http://www.svdevelopment.com/ru/news/market/ — Назва з титул. екрану.

9. Francis J. M. The Elusive Definitions of NOI and OAR // The Appraisal Journal. — 1998. — January.P56-61.

 Стаття надійшла до редакції 21.10.2012 р.

 

bigmir)net TOP 100

ТОВ "ДКС Центр"