Українською | English

BACKMAIN


УДК 658.114.5

 

М. А. Міненко,

д. е. н., професор кафедри менеджменту,

Київський національний торговельно-економічний університет

 

РІЕЛТОРСТВО В УКРАЇНІ

 

M. Minenko,

phd in economics, professor of department of management,

Kyiv National university of trade and economics

 

REALTORSTVO IN UKRAINE

 

У статті проведено аналіз сучасного стану ріелторства в Україні. Зазначено основні причини падіння попиту на використання послуг офіційних ріелторів, запропоновано загальнодержавні та громадські заходи щодо легітимізації ріелторства як однієї із провідних галузей у сфері економічних послуг.

 

In the article the current and analyzed state of  realtorstvo in Ukraine. Outlines the reasons of declining in demand of using official realtors, the national and local measures to legitimize realtorstvo as one of the leading industries in the field of economic services are offered.

 

Ключові слова: ріелтор, ріелторство як галузь у сфері економічних послуг, український ринок нерухомості, ріелтор повинен знати, ріелтор повинен уміти, легітимізація ріелторства.

 

Key words: realtor, realtorstvo as an industry in economic services, Ukrainian real estate market, realtor should know, realtor should be able to, legitimization of realtorstvo.

 

 

Вступ. Сучасний етап розвитку економіки України характеризується появою нових галузей, що визначено відповідними потребами на ринку послуг, а також необхідністю задоволення інноваційних очікувань споживачів. Так, у сфері послуг, за часів незалежності, найбільш яскраво виокремилося ріелторство. Поява потужного напряму підприємництва, щодо вирішення функціонально споріднених дій, пов’язана у першу чергу з процесами приватизації, а також із масовим попитом населення країни на нерухоме майно або бажанням покращити житлові умови. Цей функціональний напрям підприємництва за двадцять один рік активної роботи структурно і професійно сприяв побудові фахової ієрархічної вертикалі, що за своїми ознаками може претендувати на окреме легітимно-правове місце у переліку впливових інституцій української економіки [4].

Постановка проблеми. Макроекономічна роль ринку нерухомості суттєва для всіх розвинених країн. Український ринок нерухомості не є виключенням. Активну роль у формуванні цього ринку відіграють національні ріелторські компанії. Так, за даними Асоціації професійних управляючих нерухомістю, у період 2001–2008 років кількість угод за участю офіційного ріелтора складала 75–80 % від загальної кількості угод на ринку нерухомості, у 2009 – 60–65 %, у 2010 – близько 50 %. У 2011 році кількість таких угод впала до рекордно низької відмітки, порівняно з попередніми десятьма роками, та склала 40 %. У 2012, за різними відгуками операторів ринку нерухомості, частка угод з участю ріелтора становила близько 35–37 % від загальної кількості зареєстрованих. При цьому, із 100 % потенційних покупців та продавців нерухомості тільки 11 % категорично відмовляються від співпраці з ріелтором, 15 % вже визначилися з яким ріелтором будуть працювати, 16 % мають бажання працювати з ріелтором, але не знають до кого звернутися. Попри це, 31 % клієнтів практично готові працювати з ріелтором, не розуміючи суті ріелторської послуги та її вартості, а 23 % можливо будуть працювати з ріелтором, але остерігаються низької якості ріелторської послуги. Разом із тим, 4 % споживачів мають сумнів щодо необхідності використання ріелторської послуги [9]. Аналітики пояснюють таке скорочення ринку ріелторських послуг тим, що склався значний дефіцит самої ріелторської послуги, але послуги якісної, прозорої та зрозумілої для споживача.

Крім того, за даними, отриманими від громадських ріелторських організацій у 2011–2012 роках, кількість агенцій нерухомості скоротилася на 11–12 %. Їх штат зменшився на 35–40 %. При цьому зросло число фізичних і юридичних осіб, що складають альтернативу класичній агенції нерухомості. Фактично ріелторську послугу почали надавати юристи, адвокати, банки, самі клієнти [9]. Незважаючи на падіння частки угод за участю офіційних ріелторів і на невизначеність споживачів у суспільстві залишається значна потреба в такому виді професійної діяльності та є достатньо актуальною необхідність дослідження цих процесів.

Результати дослідження. Назва професії «ріелтор» походить від англійського слова «realtor». Часто пишуть «ріелтор» (транслітерована форма запозиченого слова), або «ріелтер» (транскрибована форма запозиченого слова). Саме так звучить і вимовляється англійське «realtor», хоча два різновиди написання фактично співіснують поряд [7].

Варто зазначити, що в різних електронних джерелах по різному подається визначення терміну «ріелтор». Так, в україномовній енциклопедії «Вікіпедія», ріелтор – це:

-   посередник, агент, що здійснює діяльність на ринку нерухомості з метою отримання доходу (комісійних);

-   це фізична особа, яка виконує ріелторську діяльність на підставі ліцензії, якщо цього вимагає закон, працює в штаті ріелторської фірми на підставі трудового договору, договору підряду або договору доручення з нею як індивідуальний підприємець без створення юридичної особи, зареєстрований у встановленому законом порядку [7].

У російськомовній енциклопедії «Вікіпедія», ріелтор – це ріелтерська фірма або агентство нерухомості, індивідуальний підприємець або юридична особа, професійно зайнята посередництвом при укладанні угод купівлі-продажу, оренди комерційної та житлової нерухомості шляхом зведення партнерів по угоді й отримання комісійних [6].

Словник агентства нерухомості «Ріо» визначає, що ріелторство – це професія, пов'язана з передбаченою законом діяльністю зі здійснення операцій з об'єктами нерухомості, а ріелтор – спеціаліст із спеціальною освітою в галузі проведення операцій з об'єктами нерухомості [8].

Досить часто сутність поняття «ріелтор» співставляють з термінами «агент», «брокер», «маклер», «посередник». Попри це, брокери і маклери спеціалізуються на біржовій діяльності; агенти і посередники – працюють у багатьох сферах.

Крім того, варто відмітити, що окремі загальнодержавні нормативні документи поняттям «ріелтор» визначають також роботу агента з нерухомості, торговця власністю, торговця нерухомістю. Так, у Довіднику кваліфікаційних характеристик професій працівників, що затверджений наказом Міністерства праці та соціальної політики України від 29 грудня 2004 р. № 336, зазначені кваліфікаційні вимоги до «агента з нерухомості» [3], при цьому Державний класифікатор професій ДК 003:2010 під кодом 3413 містить (табл. 1):

 

Таблиця 1.

Підклас Класифікатора професій 3413 «Агенти з торгівлі майном»

Код КП

Професійна назва роботи

3413 

Агент з нерухомості 

3413 

Ріелтер 

3413 

Торговець (власність) 

3413 

Торговець нерухомістю 

Джерело: [3]

 

Під кодом 147 (1471) зазначено інший різновид професій (табл. 2):

 

Таблиця 2

Клас і підклас Класифікатора професій 147 і 1471

Код КП

Професійна назва роботи

147 

Менеджери (управителі) у сфері операцій з нерухомістю, здавання під найом та послуг юридичним особам 

1471 

Менеджери (управителі) у сфері операцій з нерухомістю для третіх осіб 

Джерело: [3]

 

Разом із тим, проект Закону України «Про ріелторську діяльність», який декілька раз було відхилено Верховною Радою України, передбачає для цього професійного напряму термін «ріелтер». Тому ті, хто займається операціями на національному ринку нерухомості, вважають за краще називати себе «ріелторами» [5].

Ріелтор є посередником між продавцем і покупцем при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості (або договору оренди). Він не тільки зводить людей у пошуках найбільш відповідного варіанту, стежить за правильним оформленням операції, але і є свідком щодо її здійснення та несе персональну відповідальність за якість цієї послуги. Саме тому, ріелтор, як фахівець з операцій на ринку нерухомості, повинен знати [3]:

- нормативно-правові акти, положення, інструкції, інші керівні матеріали і документи, що регулюють операції з нерухомістю;

- агентства, що працюють на ринку нерухомості, види послуг, які надаються ними;

- основи ринкової економіки;

- правила установлення ділових контактів;

- умови оподаткування юридичних і фізичних осіб;

- організацію здійснення операцій з нерухомістю;

- правила та порядок укладання договорів і оформлення необхідних документів, пов'язаних із купівлею-продажем і орендою нерухомості;

- методи аналізу і порядок збирання, оброблення та передавання інформації про ринок нерухомості;

- кон'юнктуру ринку нерухомості;

- основні вимоги стандартів, технічних, якісних та інших характеристик до об'єктів нерухомості;

- порядок проведення оглядів і методи оцінювання об'єктів купівлі-продажу та оренди;

- чинні цінники і прейскуранти;

- організацію рекламної роботи;

- прийоми та методи ділового спілкування, ведення переговорів;

- основи земельного та житлового законодавства;

- основи економіки, психології та законодавства про працю.

Фактично, послуги ріелтора – це не тільки огляд квартир, супровід операції з моменту укладення договору до отримання документів, що встановлюють право на придбану нерухомість, підписання акту про виконання робіт, це забезпечення безпеки операції, захист від шахраїв і аферистів. Враховуючи зазначене ріелтор повинен уміти [10]:

- вивчати попит і пропозицію на ринку нерухомості;

- підбирати або пропонувати варіанти для продажу, покупки або здачі в оренду;

- консультувати клієнтів з питань, що стосуються характеристик об’єктів нерухомості і ступеня відповідності їх певним вимогам;

- погоджувати договірні умови;

- оформляти операції з нерухомістю;

- допомагати клієнтам в зборі необхідних документів і оформленні угод;

-  попереджати покупця про права третіх осіб на об’єкт нерухомості;

- забезпечувати своєчасне отримання платіжних документів після оформлення угод;

- контролювати виконання умов договору між покупцем продавцем (своєчасність виписки, звільнення колишніми господарями тощо);

- складати встановлену звітність про виконану роботу;

- оформляти розписку про отримання грошей і відсутність претензій до платоспроможності купюр;

- нести відповідальність за «чистоту» і законність придбання нерухомості, за умови, що з клієнтом підписаний відповідний договір.

Незважаючи на значне навантаження і високу міру відповідальності, законодавче визнання ріелторства, як галузі, до нині залишається невирішеним. На нашу думку, причинами такої невизначеності є:

-   відсторонення держави від вирішення питання легітимізації ріелторства як галузі у сфері економічних послуг;

-   бажання учасників ринку нерухомості вирішувати завдання для досягнення стратегічно важливих цілей розвитку ріелторства різними шляхами;

-   відсутність Закону України «Про ріелторську діяльність», що сприяв би побудові прозорого правового поля для функціонування галузі та уніфікував норми і правила ведення операцій з нерухомістю.

Крім того, індивідуальні підходи керівників громадських об’єднань ріелторів до вирішення внутрішньогалузевих і загальнодержавних питань, а також різне бачення побудови системи управління цього функціонального напряму та взаємовідносин із заінтересованими сторонами є, на наш погляд, головною причиною того, що ріелторство в Україні до сьогодні не отримало правового визнання з точки зору офіційно-стандартизованої професії.

Негативність ситуації навколо ринку нерухомості посилюється і у зв’язку з наявністю псевдо-консультантів-аналітиків, а також із непрофесійним інформуванням громадськості. На думку Президента Міжнародної федерації з нерухомості (FIABCI-Ukraine), Голови Національної ради ріелторської палати України О. Бондаренка «… сотні псевдонаукових квазіаналітиків робили і роблять опосередкований, а інколи й прямий вплив на публічний диспут щодо реформування та розвитку ринку нерухомості. Багаточисельні аматорські коментарі й несвідомі поради псевдо аналітиків, експертів «чайників» та квазіріелторів-консультантів продовжують негативно впливати як на сам ринок, так і на суспільну думку про гравців цього ринку» [1]. Все це пояснюється тим, що такі псевдо-консультанти-ріелтори:

-   не мають на своєму рахунку захищених магістерських або дисертаційних робіт з цього освітнього напряму підготовки;

-   не публікуються у визнаних в експертному фаховому товаристві національних і міжнародних наукових або спеціалізованих журналах чи збірниках;

-   не приймають участь у конгресах таких провідних професійних асоціацій, як Міжнародна федерація з нерухомості (FIABCI-Ukraine), Центрально-европейська мережа Асоціацій спеціалістів з нерухомості (CEREAN), Російська гільдія ріелторів (РГР) тощо;

-   не є учасниками дослідницьких проектів з напряму ріелторство;

-   не є членами наукових, видавничих або керівних органів громадських фахових об’єднань ріелторів України.

Такий стан речей сприяє посиленню ризиків, формує сприятливе середовище для зловживань з боку учасників процесу та окремих представників державних органів влади, а також негативно впливає на суспільну думку. При цьому, головною проблемою залишається недовіра споживача до життєво важливого регулятора ринку, який не має визнаного загальнодержавного професійно-правового статусу.

Разом із тим, проводячи певне узагальнення, можна стверджувати, що з розвитком ринкової економіки в Україні з’явилася спеціальність «ріелтор». Попри все, за роки її становлення, так і не відбулося якісних рівневих перетворень щодо змісту цього освітньо-професійного напряму. Поясненням такого стану є той факт, що у Державному класифікаторі професій ДК 003:2010 [2] і Довіднику кваліфікаційних характеристик професій працівників [3] відсутні єдині вимоги до ріелторства. Погіршує ситуацію невизначеність законодавчого поля». Як результат, на сьогоднішній день в Україні не існує загальнодержавної системи підготовки ріелторів. Навчання за скороченими і, як правило, не затвердженими програмами Міністерства освіти і науки проводять курси при агенціях нерухомості, регіональних відділеннях різних громадських самоврядних ріелторських організацій. Не вирішує питання підготовки кваліфікованих кадрів для галузі й існуюча спеціалізація «Ріелторська діяльність» спеціальності «Маркетингова діяльність». За умови цієї спеціалізації практично відсутня можливість викладення дисциплін, що формують безпосередньо фахівця cаме сфери нерухомості, а головне не визначено ступневість освіти майбутнього ріелтора від бакалавра до магістра і у подальшому – наукової підготовки та роботи за цим напрямом.

Висновки. Фактично в Україні, за роки незалежності, не сформовано систему освітньо-професійної підготовки спеціалістів цього функціонального напряму за єдиним державним стандартом. Такий стан речей призводить до того, що питаннями ріелторства займаються всі бажаючі незалежно від освіти, практичних навичок, рівня професійної свідомості. При цьому втрачає держава, споживач і, у першу чергу, ріелтор. Виходом із такої ситуації, що склалася на ринку нерухомості, може бути наступний алгоритм дій:

-   затвердження стандартизованих підходів щодо забезпечення функціонування ріелторства як окремої галузі у сфері економічних послуг України;

-   створення єдиного національного керівного громадського органу, який буде представляти інтереси учасників галузі у взаємовідносинах з державними інституціями та іншими заінтересованими сторонами, вести реєстр офіційних ріелторів України, проводити атестацію і сертифікацію цього виду професійної діяльності та сприяти якості наданих послуг;

-   узгоджена робота з розробки проекту Закону України «Про ріелторську діяльність» і консолідація всіх ресурсів для його прийняття Верховною Радою;

-   розробка й затвердження спільно з Міністерством освіти і науки України освітньо-кваліфікаційних характеристик і освітньо-професійних програм підготовки бакалаврів та магістрів за спеціальністю ріелтор;

-   включення до Державного класифікатора професій і Довідника кваліфікаційних характеристик професій працівників необхідної узгодженої інформації щодо спеціальності ріелтор;

-   визначення базових навчальних закладів, які будуть проводити підготовку бакалаврів і магістрів за спеціальністю ріелтор;

-   активне залучення провідних фахівців до реалізації цих кроків, а також до розробки наскрізної нормативно-регламентуючої документації з питань функціонування галузі та підготовки майбутніх спеціалістів;

-   налагодження прозорої системи звітності та громадського контролю за процесом досягнення наміченого і використанням консолідованих ресурсів.

Комплексне виконання вищезазначених заходів стане запорукою легітимізації ріелторства як галузі у сфері економічних послуг, сприятиме стабілізації довіри громадян до її представників, забезпечить умови мінімізації ризиків і максимізує прибутки.

 

Джерела та література:

1. Бондаренко А. «Чайники» – угроза рынку недвижимости / А. Бондаренко. – Матер-ли Національного форуму «Нерухомість України». – К., 6-7 груд. 2012 р. – 14 с.

2. Державний класифікатор ДК 003:2010 [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://kodeksy.com.ua/buh/kp.htm.

3. Довідник кваліфікаційних характеристик професій працівників. Затверджено наказом Міністерства праці та соціальної політики України від 29 грудня 2004 р. № 336 [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon.nau.ua/doc/?uid=1046.440.0.

4. Міненко М. Легітимізація ріелторства як галузі у сфері економічних послуг / М. Міненко. – Матер-ли Національного форуму «Нерухомість України». – К., 6-7 груд. 2012 р. – 14 с.

5. Про ріелторську діяльність. Проект Закону України від 07.07.2011 № 8781 [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?id=&pf3511=40905.

6. Риелтор. Материал из Википедии [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://ru.wikipedia.org.

7. Ріелтор. Матеріал з Вікіпедії [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://uk.wikipedia.org.

8. Ріелтор. Словник агентства нерухомості «Ріо» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://rio.if.ua/ua/glossary/.

9. Топал А. Ремісництво – загроза фаху / А. Топал. – Матер-ли Національного форуму «Нерухомість України». – К., 6-7 груд. 2012 р. – 14 с.

10. Хто такий ріелтор та для чого він потрібен? Сайт «Юридичні послуги Online» [Електронний ресурс]. – Режим доступу:   http://yurist-online.com/ukr/uslugi/grazhdane/soveti/015.php.

 Стаття надійшла до редакції 15.04.2013 р.

ТОВ "ДКС Центр"